Compromis, promesse de vente? C'est quoi, la différence ?
Dans la pratique, il est recommandé de faire précéder la signature d’un acte authentique de vente d’un bien immobilier par un avant-contrat. Mais s’ils précédent tous deux le contrat de vente, la promesse et le compromis ne sauraient être confondus l’un avec l’autre tant leurs conséquences, pour le vendeur comme pour l’acheteur, sont différentes…
LE COMPROMIS DE VENTE
En signant un compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur d’un logement s’engagent réciproquement, l’un à le vendre, l’autre à l’acheter au prix convenu. Bien qu’il précède la signature du contrat de vente, le compromis - aussi appelé promesse synallagmatique de vente - n’en lie pas moins les deux parties. Car une fois le compromis signé, la vente existe. Seuls ses effets sont retardés. Ils ne se manifesteront qu’à la condition qu’un événement précis (exercice d’un droit de préemption, obtention d’un prêt immobilier, etc.) survienne. Si l’un des cocontractants veut revenir en arrière, l’autre pourra le contraindre à aller au bout de la transaction en obtenant l’exécution forcée de la vente.
Contrairement à la promesse, le compromis n’a pas à être enregistré auprès du fisc. En revanche, il doit faire l’objet d’une publication à la publicité foncière. Enfin, le compromis de vente s’accompagne d’un dépôt de garantie. D’un montant variant entre 5 et 10 % de la somme totale, ce dépôt viendra s’imputer sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.
LA PROMESSE DE VENTE
En concluant une promesse unilatérale de vente, un propriétaire s’engage envers son bénéficiaire à lui réserver son bien, c’est-à-dire à s’interdire de le proposer à un autre acheteur ou à se dédire. Durant le temps qui lui est imparti, le bénéficiaire de la promesse profite ainsi d’une véritable exclusivité. Il n’aura qu’à « lever l’option » pour que, son consentement rencontrant celui du promettant, la promesse unilatérale devienne synallagmatique et que la vente existe. La liberté dont jouit le bénéficiaire a toutefois un prix. Une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix de vente) sera donc versée au promettant dont le bien, « gelé », ne pourra quitter son patrimoine avant l’expiration du délai convenu (le plus souvent, de deux à trois mois). Si le bénéficiaire se décide à acheter le logement et qu’il lève l’option, cette indemnité sera déduite du prix de vente. Dans le cas contraire, elle restera acquise au propriétaire.
Si elle a été rédigée sans l’intervention d’un notaire, la promesse de vente devra faire l’objet, dans les dix jours suivant sa signature, d’un enregistrement auprès de la recette des impôts. À défaut, elle sera frappée de nullité…